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家を買うなら2022年まで待とう!「マイホーム価値革命 2022年、『不動産』の常識が変わる」(NHK出版新書)牧野知弘著

 

マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる (NHK出版新書 519)

マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる (NHK出版新書 519)

 

 

内容紹介

日本の1/3が空き家の時代が始まる――
 「売る」から「貸す」へ!
プロだけが知る 運営 の考え方とは何か?

2022年、広大な面積の生産緑地が宅地となり、団塊世代の大量の「持ち家」が賃貸物件に回ることで、不動産マーケットが激変する。日本の3分の1が空き家になる時代、戸建て・マンションなどマイホームの資産価値を高める方策はあるのか? 空き家問題、タワマン問題で注目を集めた不動産のプロが新たなビジョンを提示する!

5年後に生産緑地が宅地化され、不動産マーケットは激変する!
 ●中古マンションはなぜ5年から10年目が狙い目なのか?
 ●タワーマンションをなぜ買ってはいけないのか?
 ●二世帯住宅が投資として間違っている本当の理由は?

 

 

● 引っ越して広い家に住みたい、けど……

自己紹介を兼ねて私の現状を話すと、現在33歳で、既婚子なし、就職してちょうど10年目、都内某所の賃貸マンションで暮らしている。

そこそこ貯金も貯まってきて、同年代の周りの人間も家を買う人が増えてきて、私もそろそろ引っ越しをしたいな、と考えているところ。

できれば家を買いたい。

でも高くてなかなか手を出す勇気がでない。

本当は、賃貸でもっと広い家に越すのでもいい。

だけど、それも難しい。

ファミリー向けの賃貸物件がまったくと言っていいほどないから。

広い家に住むためには家を買うという選択を強いられているというのが現状なのだ。

どうしてなんだろう、ファミリー向け賃貸物件だって需要はたくさんあるはずなのに。

その答えが、本書に書かれていた。

 

 

 

●なぜ賃貸物件は狭い部屋ばかりなのか

1つは、小さい部屋をたくさん貸す方が不動産の投資効率がいいから。

例えば1K、25㎡を家賃8万で貸すと、1㎡当たり3,200円。

これが3DK、65㎡となると、1㎡当たり3,200円にするには家賃を208,000円にしないといけなくなる。

そんなに高いと誰も借りられないよね。

だから家賃を15万くらいに抑えるとすると、1㎡当たりの金額は2,370円と、1Kに比べて投資効率が3割も下がってしまう。

もう1つの理由は、単身者向けの賃貸物件は入居者の入れ替わりが多く、貸す側に都合が良いから。

大家にとって、人が入れ替わるということは、相場に会わせた新しい家賃設定ができるということになる。

仲介業者にとっても、新たな借り手が現れるたびに仲介手数料を徴収できる。

 

 

要するに、我々借り手とは全然関係のない、供給側の都合のみで賃貸物件が用意されているということ。

だから最近は、都心部では貸家の空き家率はかなり高くなっているとのこと。

当たり前だよね、そんなの。

 

 

 

●2022年から家が安く手に入る2つの理由

分譲マンションも一戸建ても高すぎて簡単には手を出しづらい。

だけど賃貸物件も見つからない。

そんな状況も、あと5年、2022年になれば変わる。

特に都市部郊外(私の住むエリアだ!)の状況が好転してくれそうだ。

なぜ2022年なのか。

二つのことが起こるからだ。

まずは、2022年に団塊の世代が75歳を迎え、後期高齢者の仲間入りをする。

ただでさえ空き家が増えている中、死亡等の理由で家を手放す団塊世代が大量に現れることで、彼らの持つファミリー向けの戸建てやマンションが市場に流れることで、今よりも選択肢が広がっていく。

そしてもう一つ、「生産緑地法の指定解除」がある。

これはいったい何のことなのか。

まず、生産緑地法というのは、都市にある農地を宅地化することを推進するために1974年にできた法律である。指定された区域内にある農地に宅地並みの固定資産税を課すことで、農地を宅地化することを促した。

その後、1992年に、農業をやりたい人たちに配慮して法改正が行われた。

期間中は営農に専念する等の条件を満たし、自治体に農地を申請して「生産緑地」として認定されれば、以後30年、固定資産税は税率の安い農地扱いし、相続税も納税が猶予されることになった。

1992年から、30年。

期限が切れるのが、2022年だ。

期間延長もどうやらできるらしい(本にははっきりと書いてないが、そう推測できるような記述の仕方だった)が、30年前に申請をしてきた人たちだから、彼らも年を取り、もう農業から引退したいという人も多数いるはず。

その人たちが一斉に生産緑地の解除を申し出る。

解除された後の土地をどうするか。

自治体に買い取ってもらうという方法もあるけれど、必ず買い取ってくれるとは限らない。

だけど放っておくと、宅地並みの高い税金を取られてしまう。

じゃあどうしよう。

しょうがない、アパートでも建てるとするか。

こうなるわけだ。

しかも生産緑地は郊外に多い。

郊外の単身者向けアパートは飽和状態だから、子育て世帯が狙うべきターゲットとなる。

最近、アパート建設を行う不動産会社でも、子育てするのに十分な広さのある「賃貸戸建て住宅」を建設する動きがあるらしい。

だから、私のような30代の人間が住むのにちょうどいい物件を借りることが、もしくは安い金額で買うことができるようになるかもしれないのだ。

 

 

 

●今は我慢の時

というわけで、本当は早く引っ越しをしたいのだけど、2022年までじっと我慢することにした。

具体的には、2024年末辺りに家を買うなり新しい部屋を借りるなりできたらいいな、と思っている。

ちょうど40歳という区切りの年だし、今借りてる部屋の更新期間でもある。

それまでに、貯金なり運用なりで少しでもお金を貯めておかなければ。

まだしばらく今の部屋で我慢をしなければいけないけれど、前向きな気持ちで我慢できそう。


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